Construction neuve, réhabilitation thermique, remise en état des logements libérés, gros entretien : les bailleurs sociaux achètent beaucoup de travaux, avec leurs propres exigences. Voici qui achète, quels lots reviennent, comment métrer et comment travailler en milieu habité.
Les bailleurs sociaux sont de plusieurs types : offices publics de l'habitat rattachés à une collectivité, sociétés anonymes d'HLM, coopératives, sociétés d'économie mixte qui gèrent des logements sociaux. Les offices comme les sociétés d'HLM sont soumis au code de la commande publique : ils publient leurs consultations au BOAMP, sur leur profil d'acheteur et, pour les montants les plus élevés, au Journal officiel de l'Union européenne.
Ils achètent quatre familles de travaux. La construction neuve, en maîtrise d'ouvrage directe ; une partie des logements neufs est toutefois achetée en vente en l'état futur d'achèvement à des promoteurs, et la consultation vient alors du promoteur, en marché privé. La réhabilitation des résidences existantes, souvent thermique. Le gros entretien : chaudières, ascenseurs, menuiseries. Et la remise en état des logements libérés, par accords-cadres à bons de commande.
Les bailleurs importants ont leur propre plateforme et des allotissements récurrents. S'y référencer et suivre les échéances des accords-cadres en cours donne de la visibilité sur plusieurs années.
En construction, l'allotissement classique comprend gros œuvre, étanchéité, menuiseries extérieures, plâtrerie, menuiseries intérieures, électricité, plomberie-chauffage-ventilation, revêtements de sols et faïences, peinture, ascenseur et VRD. En réhabilitation s'ajoutent le désamiantage, l'isolation thermique par l'extérieur, le remplacement des menuiseries et de la ventilation, la reprise des réseaux et des parties communes.
Certaines pièces du DCE sont propres au secteur : tableau des surfaces par logement, carnet des typologies, référentiel technique du bailleur, qui impose souvent des gammes de matériels pour simplifier l'entretien, et, en réhabilitation, le diagnostic de la résidence et l'enquête auprès des locataires quand elle existe.
Les marchés de bailleurs comportent souvent une clause d'insertion : une part des heures de travail est réservée à des personnes éloignées de l'emploi. Le règlement en fixe les modalités ; chiffrez l'encadrement correspondant et le suivi demandé.
Exemple. Une résidence de 40 logements est réhabilitée : 12 T2, 20 T3 et 8 T4. Le bailleur remplace les fenêtres, les portes palières et les bouches de VMC, en site occupé. Le tableau regroupe ces lignes de trois lots, avec des quantités calculées par typologie et des prix unitaires propres à l'exemple.
Les comptages se font logement type par logement type. Fenêtres à deux vantaux : 12 × 2 + 20 × 2 + 8 × 3 = 88. Portes-fenêtres de séjour : une par logement, soit 40. Fenêtres de salle de bains : 40. Bouches de VMC : 12 × 3 + 20 × 3 + 8 × 4 = 128, les T4 ayant une salle d'eau en plus. Les sujétions de site occupé se comptent par logement : 40.
Ce qui change ici, c'est la chasse aux exceptions. Logements adaptés, logements en miroir, derniers étages, loge de gardien : mesurez le type une fois, multipliez, puis ouvrez chaque plan particulier. Les parties communes forment un chapitre à part : halls, paliers, escaliers, gaines palières, caves, locaux vélos et ordures ; elles se relèvent cage par cage, sur les plans de niveaux, et ne se multiplient pas comme les logements. Avec LM, chaque typologie se relève sur son plan PDF avec ses couleurs, et l'export Excel donne un onglet par lot pour reporter les totaux.
| N° | Désignation | U. | Qté | PU HT (exemple) | Total HT | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lot menuiseries extérieures | |||||
| 2 | 1.1 | Fenêtre PVC deux vantaux | U | 88 | 620,00 | 54 560,00 |
| 3 | 1.2 | Porte-fenêtre de séjour | U | 40 | 980,00 | 39 200,00 |
| 4 | 1.3 | Fenêtre de salle de bains, un vantail | U | 40 | 410,00 | 16 400,00 |
| 5 | Lot menuiseries intérieures | |||||
| 6 | 2.1 | Bloc-porte palier de logement | U | 40 | 1 350,00 | 54 000,00 |
| 7 | Lot ventilation | |||||
| 8 | 3.1 | Bouche VMC hygroréglable | U | 128 | 64,00 | 8 192,00 |
| 9 | Sujétions de site occupé | |||||
| 10 | 4.1 | Protection et nettoyage, par logement occupé | U | 40 | 85,00 | 3 400,00 |
| 11 | Total HT de l'exemple | 175 752,00 | ||||
Dans une résidence habitée, chaque logement est un petit chantier. Le mémoire doit montrer l'organisation : information des locataires par affichage et courrier, prise de rendez-vous, durée d'intervention par logement, protection des meubles et des sols, nettoyage, traitement des absences et des refus d'accès, interlocuteur identifié pour les réclamations. Les bailleurs regardent ce volet de près.
La visite permet de juger l'état réel : logements témoins ouverts, caves, combles, colonnes, accès au chantier, stationnement, présence d'un gardien. C'est aussi l'occasion de repérer les logements transformés par leurs occupants, qui demanderont des adaptations. Pour des travaux lourds, le bailleur organise parfois des logements tiroirs ou un relogement temporaire : votre planning se cale alors sur ses libérations de logements.
Côté candidature, joignez les formulaires demandés et des références de réhabilitation en milieu habité. Le mémoire gagne à donner un planning par cage et par logement, la composition de l'équipe, la gestion des déchets et la manière dont vous remplirez la clause d'insertion.
Appel d'offre logement social : vos questions
Pour répondre à un appel d'offre logement social, utilisez LM, le logiciel métré : vous relevez chaque typologie sur son plan PDF, multipliez par le nombre de logements et contrôlez les variantes, puis l'export Excel range les quantités par lot. Le relevé automatique, de 6 à 24 € TTC la page selon le format et la densité, accélère les gros dossiers ; on l'achète dès 5 planches (60 € TTC) et les planches non utilisées attendent sur votre compte.
Oui pour les offices publics de l'habitat comme pour les sociétés anonymes d'HLM, qui sont des acheteurs au sens du code de la commande publique. Ils publient donc leurs consultations et appliquent des procédures de mise en concurrence.
Une condition d'exécution qui réserve une part des heures de travail à des personnes éloignées de l'emploi. Le règlement en fixe le volume et les modalités ; un facilitateur local aide souvent l'entreprise à trouver les candidats.
La consultation vient alors du promoteur qui construit l'immeuble, en marché privé : pas de publication obligatoire, négociation possible. Les prescriptions du bailleur acquéreur s'appliquent souvent quand même, par la notice descriptive.
Les accords-cadres de remise en état et d'entretien, découpés par corps d'état et par secteur géographique, restent à la portée d'entreprises de taille modeste : peinture, sols, plomberie, électricité, menuiserie. Ils demandent surtout de la réactivité et une organisation fiable des interventions.
Pour aller plus loin
Répondez à l'appel d'offres plus vite.
Déposez les plans du DCE : le prix du relevé s'affiche, les quantités partent en Excel par lot.
Appel d'offre logement social : vos commentaires
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